采购需求
本项目最高限价￥364,196.00（大写：叁拾陆万肆仟壹佰玖拾陆元整）。
一、项目概况：沈阳市皇姑区明廉街道办事处地址位于沈阳市皇姑区昆山西路119-1号,占地面积1487平方米,建筑面积5200平方米，物业服务(含前院和楼东西两侧）面积约为5820平方米。
二、项目名称：皇姑区明廉街道办事处物业服务。
三、服务期限：签订合同后一年。
四、服务地点：沈阳市皇姑区明廉街道办事处。
五、付款方式及条件：物业服务费按月支付，每月10日前支付上一个月的物业服务费，每次支付年物业服务费的1/12（核增减人员增减费用）。
六、验收：
（1）验收标准：合格
（2）验收程序：由招标人进行验收
（3）验收报告：由招标人出具
七、服务要求：
（一）物业管理的基本要求
1、管理规范有序，服务周到热情。
2、卫生洁净、物品整洁，在保证早、中、晚打扫卫生秩序的前提下，发现卫生死角及时清理。
3、巡查到位，确保安全无事故。
4、发现闲杂人员，应及时劝离，对不法行为进行防备。
5、设施日常维修保养良好。
6、统一制服着装，采用先进的安保设备。
7、能圆满完成各项临时性工作。
（二）物业委托管理事项范围、人数、人员要求及管理要求（共计9人）
1、人员具体要求如下:
项目经理1人，综合服务1人；楼内外清理保洁工作4人；日常维修1人；秩序维护员1人，更夫1人。
2、项目管理及综合服务
（1）人数：2人（其中，项目经理1人、综合服务1人）
（2）职责范围：
负责与采购人沟通及日常项目工作安排、管理、培训及监督管理工作；负责接待及信件、报刊发放工作，负责提供便民服务，负责保障街道会议工作及负责采购人交办的其它工作。
（3）人员要求：
项目经理：男女不限，身体健康，持健康证，责任心强，五官端正，气质端庄，50周岁以下，大专及以上学历。五年以上政府机关类型物业管理经验（开标时须提供业主单位证明原件），精通物业组织管理，有较强的沟通协调及应对突发事件能力；
综合服务：男女不限，高中及以上学历，45周岁以下，五官端正，持有健康证（开标时须需要提供原件），性格外向，具有较强的语言表达能力，接受过接待专项培训。了解会务接待流程，受过会务接待专业培训，具有会务接待经历，具备基本计算机操作技能，能够熟练使用采购人各项会议设备。
（4）管理标准：
项目经理管理标准：
1）使用文明用语热情接待及疏导来访客人；
2）维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。头发要整洁，不留奇异的发型，不戴夸张的头饰。上班应化淡妆，但不得浓抹脂粉、不涂有色指甲油、不抹浓香水。
3）注意个人卫生，班前不许吃带有异味（姜葱蒜味）的食品，不得饮酒，饭后要漱口。不得随地吐痰，乱丢杂物。
4）上班时间应保证室内安静，不大声喧哗、打闹、吹口哨、唱小调、看报纸，干私活，化妆；不得敲桌椅或玩弄其他物品。要做到说话轻、走路轻、操作动作轻，保持工作时的良好气氛。
5）物业管理员工统一着装，佩带明显标志。工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。
6）采购人对物业公司的总体满意率达到95%以上。
会服管理标准：
1）会前要认真看清会议使用通知单，会议前一天与业主沟通。
2）会场布置根据要求进行场地摆台，铺设台布要求台布干净、平整，摆放的物品要横齐竖直，规范合理。
3）提前十分钟把茶泡好，牢记三轻、一快（三轻：说话轻、走路轻、操作轻，一快为服务快）礼貌服务，尽量在服务中不影响会议。
4）会后进入场地及时检查是否有参会人员忘记带走的物品，如果有应及时上交并做好登记。
5）熟悉会议室备品种类、数量、用途、存放位置，熟练掌握会议室设施设备的操作方法。
3、楼内外清理保洁工作
（1）人数：4人。
（2）岗位：保洁班长1人，保洁员3人；
（3）职责范围：
办公室、楼层、楼道、洗手间、活动室、会议室、庭院等公共场所的卫生、物品清洁，办公环境维护；负责会议室、门前、大厅、庭院的管理，负责垃圾清运等工作。
（4）人员要求：
保洁班长，女性，年龄45周岁以下，五官端正，气质端庄，责任心强，持健康证（开标时须需要提供原件），具有相关管理工作经验，会使用保洁设备。
保洁员，女性，年龄55周岁以下，五官端正，责任心强，持健康证（开标时须需要提供原件），掌握保洁基本常识。
（5）管理标准：
1）保洁设施完备，并定期对地面、卫生洁具等部位进行养护；确保表面光洁，无污渍。
2）卫生间每天随时清理，包括地面、墙面、盆台、镜面、大小便池、窗台、污水泡、水笼头、棚面等；每周一次消毒，保证卫生间清洁，特殊情况应加大消杀次数。
3）公共通道每天用地拖至少四次清扫地面；每天用干净的软布擦拭电器开关、踢角线；每周对各木质门进行处理、每月上蜡一次；每月对地面进行技术处理。
4）每周计划清理与随开随清相结合，每周对玻璃进行清擦；对痰盂进行日去污、周保养处理。
5）本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行标准化清洁保洁，有专人监督检查。
6）无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
7）楼字外围无改变用途和破环、践踏、占用现象,无纸屑、烟头、石块等杂物。
4、日常维修工作
（1）岗位：日常维修
（2）人数：1人。
（3）职责范围：
1）大楼电路、设施、设备维护、维修及日常保养工作。
2）给排水系统的监护运行保养维修及节能控制工作。
3）用水设备维护与管理工作。
4）消防设备运行监控系统的维护管理工作。
5）庭院、房屋、门窗、桌椅等办公楼所有设施的小型维修工作。
6）日常维修维护。
（4）人员要求：年龄50周岁以下，男性，具有日常维修工作经验，持有电工证（开标时携带原件)。
（5）管理标准：
1）严格执行操作规程。
2）设备良好，一年内无重大管理责任事故。
3）制定临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
4）制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
5）无火灾及安全隐患。
6）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。
7）排水系统通畅，无积水、浸泡。
8）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
9）制定突发事件应急处理预案。
5、秩序维护兼消防监控工作
（1）岗位：秩序维护员1人、更夫1人
（2）人数：2人
（3）人员要求：
男性，年龄55周岁以下，身高1.70米以上，身体健壮，责任心强，能够熟练使用消防设备，退役军人优先。
（4）职责范围：
1）负责办公区域24小时公共秩序管理及安全管理工作。
2）负责出入院车辆查验、登记、摆放疏导工作，对院内停车场进行有序管理。
3）负责全天候门禁管理和安全巡查，纠正违规行为，及时排除不安全隐患，维护采购人正常办公秩序。
4）针对本项目的实际情况制定合理的突发事件处置预案，并定期组织演练。
5）负责采购人交办的其它工作。
（5）管理标准：
1）实行24小时值班及巡逻制度，秩序维护人员熟悉采购人办公环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。
2）结合采购人办公楼特点，制定安全防范措施，在接到任何部位报警后，在5分钟内赶到现场。
（三）职责要求
1、遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
2、根据合同规定或采购人要求全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方。
3、保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。
4、严格审核录用本物业项目劳务人员，保证从业人员具有法律、法规和行业规章所要求在有效期内等级证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。
5、及时调整采购人认为不适合继续在采购人工作的物业公司工作人员，采购人有权利自行调整物业公司工作人员的工作岗位。
6、建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。
（四）其他要求
1、要保证物业人员的稳定，不经采购人批准不得随意更换。物业招聘的所有人员必须政治可靠,家庭住址详细,个人资料齐全、留有备案。
2、专业技术人员要有专业证书，持证上岗。
3、中标单位必须保障其物业工作人员人身安全,采购人不承担其责任。
4、中标单位签订合同后,物业全部人员必须在12小时之内到位。组织好交接工作。保证设备运转和各项工作不中断。
5、投标人的投标报价为含税价（以人民币为结算单位），应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用及投标人的利润和应交纳的税金等。包括但不限于员工工资及社会“五险”；工会经费；服装费；管理费；税金。投标单位所报价格中，有关取费项目应符合国家有关规定（应满足国家最新缴费基数）；员工工资标准应满足国家最新工资标准要求，并按照市政府现行规定的种类、满足市政府最新缴费基数要求，如有缺项取费、零报价取费或不能满足上述要求，如不能满足则该投标文件按无效标书处理。
八、服务内容和质量目标：
（一）物业服务主要包括以下内容：项目管理、收发接待、楼内外环境卫生、日常维修、秩序维护兼消防监控工作等管理工作。
（二）物业服务企业服务质量目标参照（国家物业管理考评评比标准）：1、满意率大于90%。每两个月组织一次意见征询和满意度测评，对采购人工作人员的意见和建议进行调研并认真抓好落实。
2、投诉处理率100%（特殊情况除外）。加强内部管理，强化服务意识，提高员工素质。建立24小时值班制度，及时为采购人工作人员排忧解难，做到投诉有记录、处理有结果，并做好回访工作。
3、报修处理及时率100%（特殊情况除外），建立严格的制度，要求维修人员接到维修单后10分钟赶到现场，零修和急修工作及时完成不过夜。同时建立回访制度,确保及时和优质的服务。
4、公共设施、设备完好率大于98%。确保设施设备良好，运行正常，无事故隐患；加强对设施设备的检查，完善设施设备检验、保养、检修制度，落实岗位负责制。
5、专业技术人员持证上岗率100%。加强专业技术人员的培训考核，定期检查专业技术人员上岗证。
6、卫生保洁率95%。建立严格的考核和巡检制度，做到垃圾日产日清，洁净卫生，空气新鲜，环境无污染。楼梯、公共区每日打扫二遍，保持卫生清洁，环境整洁和美观。
8、违章发生处理率100%。建立日常巡检和跟踪管理相结合的制度，及时发现及时处理，同时加强宣传力度杜绝违章发生。确保办事处院内交通正常，秩序井然。
9、治安案件发生率零。无被偷盗、被抢劫事件，年度无重大刑事案件发生，实行24小时巡逻。
10、火灾发生率零，建立义务消防员制度，定期培训和演习，加强防火知识宣传，由秩序维护员进行日常巡检，发现隐患及时处理，确保安全。
11、物业公司承担物业服务人员的健康证体检相关费用，办事处院内除雪工作由物业公司负责。
九、监督管理和考核办法：
（一）明廉街道办事处按照机关后勤服务社会化、市场化、规范化的要求，坚持公平、公正、公开的原则，采取平时考核与年终考核相结合的方法，监督和考核各物业服务企业的服务质量。
（二）明廉街道办事处，具体负责机关后勤服务的引进、监督和管理，指导物业服务企业的服务和考核工作。
（三）考核内容项目管理、收发接待、楼内外环境卫生、日常维修、秩序维护兼消防监控，服务投诉、满意度测评等。
（四）具体考核办法：采取月考核与年终考核相结合的办法，实行量化打分制。平时考核占70%，年终考核占30%。
1、平时检查。按照考核分工，负责人每日到各点巡查至少一到两次，及时发现和指出存在的问题，并填好检查记录表。每周召开一次会议，各点汇报一次检查情况，每周汇总上报一次，作为周评分依据。
2、月考核。考核领导小组对照考核规则，每月对各个服务点进行一次全面考核，并结合平时考核计算出月考核成绩。
3、年终考核。年终考核工作主要由物业公司根据全年工作情况，写出书面自查情况报告上报办事处考核领导小组。办事处考核领导小组进行综合考核，最后结合平时考核成绩计算得出年终考核分数。
（五）考核问责
月考核综合得分在90分以上的，服务费按照合同约定金额按时拔付；月考核综合得分在80-90分之间的，服务费扣除合同约定金额的5%；月考核综合得分在70-80分之间的，服务费扣除合同约定金额的10%；月考核综合得分在60-70分之间的，服务费扣除合同约定金额的15%，并限期1个月内有明显改善，如限期无明显改善迹象的，并视情况提前解除合同。
（六）物业服务企业出现以下情况，将实行一票否决，办事处有权中止物业服务合同。
1、物业服务过程中发生重大安全生产事故的。
2、违反合同约定的服务质量标准的，年度综合考评得分低于70分的。
3、由于管理不善，造成物业环境恶化、设施设备损坏的，并造成不良影响和经济损失的。
物业目标管理考核评分标准
| 序号 | 考核项目内容及标准 | 标准 分值 | 考评方法及扣分 |
| | 根据甲乙双方签订的《物业管理委托合同》、办事处有关管理规定、设备维护管理规程、行业管理规范，制定各项物业管理制度、服务质量标准及实施细则。 | 满分100分 | |
| 一 | 安全保卫管理 | 31 | |
| 1 | 结合办事处办公特点，制定切实可行的安全防范预案。 | 2 | 符合2.0，不符合1.0 |
| 2 | 本项目基本实行封闭式物业管理。 | 2 | 符合2.0，不符合1.0 |
| 3 | 保安人员熟悉本项目环境，文明执勤，认真负责。 | 3 | 符合3.0，不符合的每次扣0.2 |
| 4 | 着装整洁规范、标识佩戴统一齐全，交接岗及岗位姿态标准规范。 | 2 | 符合2.0，不符合的发现一次扣0.1 |
| 5 | 实行24小时值班及定时巡逻制度，制定合理的巡查次数，白天巡查以安全保卫为主，纠正违规行为，排除不安全因素。夜间巡更按规定的路线顺序巡更，时间为：20：00、23：00二次巡更。双休日、节假日上午9：00、下午15：00进行顺序巡查。 | 4 | 符合4.0，不符合的每次扣0.2 |
| 6 | 按规定交接班，值班人员不得擅离职守，严禁无人值守的漏岗情况发生。在值班期间，不得从事任何娱乐活动。 | 4 | 符合4.0，不符合的每次扣0.2 |
| 7 | 接到任何部位的报警后，必须在5分钟内到达现场。 | 3 | 符合3.0，不符合的每次扣0.5 |
| 8 | 对外来人员实行文明接待，耐心解答问题，态度热情，服务用语文明规范。 | 2 | 符合2.0，如不文明接待被发现或被投诉的每次扣0.1分。造成严重影响的每次扣0.5 |
| 9 | 报刊、信件分发及时、准确，无丢失现象。按时送到各办公室。特快专递、挂号信等重要函件建立登记制度，不得丢失。 | 1 | 符合1.0，不符合的每次扣0.1分，严重影响正常工作的每次扣0.2 |
| 10 | 遇有外来人闹事情况，积极进行劝阻并及时向物业经理及有关部门和领导汇报。 | 2 | 符合2.0，不符合的每次扣0.1 |
| 11 | 进出院落的各种车辆、停车场内停放的各种车辆管理有序，无交通堵塞和混乱现象发生。 | 2 | 符合2.0，不符合的每次扣0.1 |
| 12 | 外来车辆要履行登记手续。不得擅自放入不符合条件的外来车辆。 | 2 | 符合2.0，不符合的每次扣0.1 |
| 13 | 保安人员要提高警惕，认真进行巡逻监视，严防盗窃和破坏案件发生。 | 2 | 符合2.0，不符合的每次扣0.2 |
| 二 | 卫生保洁管理 | 27 | |
| 1 | 保洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。 | 2 | 符合2.0，不符合每次扣0.2 |
| 2 | 保洁设施、设备、工具器材齐全完好，实行标准化清洁保洁，有专人监督检查。 | 2 | 符合2.0，不符合的每次扣0.2 |
| 3 | 各楼层大厅、会议室、楼内公共区域实行白天保洁及养护，不得有污渍、杂物、灰尘等现象。 | 2 | 符合2.0，不符合的发现一处扣0.1 |
| 4 | 会议室保洁标准：会议室使用后及时保洁，地面：无杂物、纸屑、污迹、灰尘；会议桌、茶几、沙发：光洁、无灰尘、污迹；窗帘：每季度洗一次；墙面：每周清洁一次。 | 4 | 符合4.0，达不到上述标准的或收到业主投诉的每次扣0.5 |
| 5 | 大厅、公共通道保洁标准：地面：无灰尘、污迹、6水迹、烟蒂、痰迹、杂物；玻璃门、装饰物、消防设施、不锈钢痰盂：无灰尘、污渍，光洁明亮；桌椅、沙发、茶几：无灰尘、污渍、光洁；理石墙面、地脚线：无灰尘、污渍；照明灯具：无灰尘、污渍。 | 4 | 符合4.0，达不到上述标准的或收到业主投诉的每次扣0.1 |
| 6 | 卫生间保洁标准：卫生间应随时清洁，大小便器：内外光洁、无积垢、异味；拖布池：无积垢、异味；门、标牌：无灰尘、污渍、残损；纸篓：处表干净、无积垢、异味；手纸架、烘手器、洗手盆、台面、镜面：光洁、无污垢、异味、斑点、无水渍、污渍；卫生纸及时更换补充。 | 4 | 符合4.0，达不到上述标准的或收到业主投诉的每次扣0.1 |
| 7 | 步行梯保洁标准：台阶：无灰尘、污迹、烟蒂、杂物，随时保洁，铜条粘接牢固无脱落；扶手、立杆、防火门、窗台：无灰尘、污迹、光洁明亮；电梯轿厢：无灰尘、污迹、光洁明亮。 | 3 | 符合3.0，达不到上述标准的或收到业主投诉的每次扣0.1 |
| 8 | 停车场保洁标准：每天清洁一次，无烟蒂、杂物、尘土，无积水现象。 | 3 | 符合3.0，达不到上述标准的或收到业主投诉的每次扣0.1 |
| 9 | 庭院各通道及公共区域保洁标准：每天随时清扫烟蒂、纸屑、石块、残土、废弃物，垃圾日产日清，无擅自占用和堆放杂物现象。 | 3 | 符合3.0，达不到上述标准的或收到业主投诉的每次扣0.1 |
| 三 | 日常维修管理 | 42 | |
| 1 | 维修工上岗时要统一着工作服，服装要整洁，着工作靴或绝缘鞋。 | 4 | 符合4.0，不符合规定的，每次每项扣0.2 |
| 2 | 维修工应了解设备管理各项规章制度。 | 4 | 符合4.0，不了解规章制度每次扣0.2 |
| 3 | 维修工严格遵守作息时间，工作时间禁止脱岗，串岗。 | 3 | 符合3.0，不符合的每次扣0.5 |
| 4 | 端正工作态度，搞好团结，听从指挥，尊敬业主，热情服务。 | 3 | 符合3.0，不符合或有业主投诉的每次扣0.5 |
| 5 | 节约能源。水、电节能管理，在情况允许时应关闭照明灯及空调，工具坏了要及时报修。 | 4 | 符合4.0，不符合每次扣2.0 |
| 6 | 接到报修申请后，维修要及时。 | 4 | 符合4.0，不符合每次扣2.0 |
| 7 | 各种型号上水管道腐蚀、损坏、漏水应及时处理（每处） | 4 | 符合4.0，不符合每次扣2.0 |
| 8 | 各种型号上水管道堵塞应及时处理（每处） | 4 | 符合4.0，不符合每次扣2.0 |
| 9 | 各种型号上水阀门、水龙头损坏、漏水应及时处理（每处） | 4 | 符合4.0，不符合每次扣2.0 |
| 10 | 做好日常检查管理制度 | 4 | 符合4.0，不符合每次扣2.0 |
| 11 | 维修使用的材料与原材料的品牌、材质、型号、颜色等应相同或匹配 | 4 | 符合4.0，不符合每次扣2.0 |
